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Hier hilft eine unabhängige Immobilienbewertung. Jedoch verlangen Gutachter für ihre Dienste zur Bewertung einer Immobilie entsprechenden Gebühren und brauchen zumindest etwas Vorlauf, um das Gutachten zu erstellen. Um zunächst einen ungefähren - schnellen und kostengünstigen - Eindruck vom Wert der Immobilie zu bekommen, ist eine Online-Immobilienbewertung daher ein sinnvoller erster Schritt.
Der folgende Ratgeber erläutert, wann eine Online-Immobilienbewertung sinnvoll ist und welche Angaben benötigt werden, um eine sinnvolle Wertspanne zu ermitteln. Zusätzlich erfahren Sie, wann Sie einen Experten vor Ort zu Rate ziehen sollten und welche Kosten für die Vor-Ort-Bewertung durch einen Gutachter auf Sie zukommen.
Die Online-Wertermittlung ist vor allem für einen schnellen und günstigen ersten Eindruck vom Wert von Einfamilienhaus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus besonders nützlich.
Damit kann sie erste Grundlage für Gespräche mit Immobilienmaklern, Versicherungen oder zum Einholen erster Finanzierungsangebote sein.
Wenn Ihre Immobilie wenige Besonderheiten aufweist, eher standardmäßig geschnitten und ausgestattet ist und auch die Nachbarschaft weder besonders positiv noch besonders negativ zu bewerten ist, kann eine solche Online-Bewertung einen sehr guten ersten Eindruck vermitteln, was das Objekt wert ist.
Allerdings ist dies nur bei wenigen Objekten der Fall.
Entsprechend groß wird die Wertspanne, die sich durch die Online-Bewertung ergibt. Hier lohnt es, eine professionelle Bewertung durch einen Gutachter durchführen zu lassen. Dieser kann eine wesentlich fundiertere Einschätzung der konkreten Immobilie auf Basis Ihrer Angaben und der Begutachtung des Hauses oder der Wohnung sowie einer Wohnmarktanalyse vor Ort treffen.
Dennoch kann auch hier die Vorab-Bewertung mittels Onlinerechner sehr hilfreich sein - schließlich kann es etwas dauern, bis der Gutachter seine Bewertung erstellt.
Gerade, wenn zeitkritische Entscheidungen rund um die Immobilie anstehen, die sich auch auf Basis einer sehr groben Schätzung treffen lassen, sind Immobilienbewertungen online sehr nützlich.
Für die Online-Bewertung werden einige zentrale Daten zum Haus oder zur Wohnung abgefragt - natürlich unter Einhaltung von Datenschutz-Vorgaben und vollständig anynom.
Dazu gehören die Art und der Zustand der Immobilie, das Baujahr, die Wohnfläche und das Grundstück, Lage, Anzahl der Zimmer und deren Ausstattung sowie die aktuelle Nutzung.
Auf Basis Ihrer Angaben sowie Durchschnitts- und Vergleichswerten wird automatisch eine Einschätzung zum Wert der Immobilie erstellt.
Grundlage der Bewertung der Immobilie bilden allein Ihre Angaben sowie die daraus ermittelten Werte. Eine weitere externe Prüfung, z.B. durch einen Immobilienexperten, findet nicht statt.
Nicht selten setzen Anbieter von Immobilien selbst für sehr ähnliche Immobilien durchaus sehr unterschiedliche Immobilienpreise an, was wiederum auch Einfluss auf die automatisch ermittelten Durchschnittswerte haben kann. Besonders bei sehr individuellen Objekten mit vielen Besonderheiten kann die Spanne zum Wert der Immobilie daher sehr groß sein.
Hier sollten Sie einen offiziellen Sachverständigen hinzuziehen, der sich durch Besichtigungen vor Ort ein detaillierteres Bild von der Immobilie machen und auch wertbeeinflussende Faktoren (z.B. Modernisierungen) mit einbeziehen kann. Nicht zuletzt hilft dem Experten seine Erfahrung und sein Wissen um den lokalen Markt, den Wert einer Immobilie objektiv und sachrichtig einzuschätzen.
Ein solches Gutachten hat damit natürlich erheblich mehr Gewicht bei Gesprächen und Verhandlungen als das bloße Ergebnis einer Online-Bewertung der Immobilie. Zusätzlich haben nur Gutachten - und auch davon nur bestimmte Arten - Gültigkeit vor Gerichten und Behörden.
Gleichzeitig ist die Online-Bewertung Ihrer Immobilie im Vergleich zum Gutachter wesentlich günstiger und schneller und hilft Ihnen ohne große Investitionen vor allem dann, wenn Sie noch ganz am Anfang der Entscheidungsfindung stehen - z.B. ob Sie eine bestimmte Immobilie kaufen möchten.
Egal ob Bauvorhaben, Gewerbeimmobilie, Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung: Nutzen Sie unseren Service und ermitteln Sie den Wert einer Immobilie - kostenlos und unverbindlich!
Folgen Sie den einzelnen Schritten im Bewertungsformular und geben Sie die geforderten Informationen ein.
Unsere kostenlose Immobilienbewertung ersetzt natürlich keine professionelle Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie. Für eine professionelle Immobilienbewertung ziehen Sie bitte einen Sachverständigen, also zum Beispiel einen freien oder einen zertifizierten Gutachter zu Rate.
Mit unserem Rechner für die Online-Immobilienbewertung erfahren Sie in nur wenigen Schritten, was Ihre Immobilie wert ist. Dieser Service ersetzt natürlich keine Einschätzung durch Immobilienexperten zum Marktwert eines Objekts.
In vielen Fällen genügt das Ergebnis einer solchen kostenlosen Immobilienbewertung nicht aus. Spätestens, wenn Verkaufsverhandlungen konkreter werden oder in Streitfragen wird ein kostenpflichtiges Gutachten zum Wert der Immobilie durch einen zertifizierten Sachverständigen benötigt.
Die Immobilienbewertung durch einen Profi kann entweder in Form eines Kurzgutachtens oder als umfassendes Vollgutachten / Verkehrswertgutachten erfolgen. Je nachdem, wofür Sie das Gutachten letztlich verwenden wollen, bietet sich die eine oder die andere Variante an.
Wir wollen Ihnen kurz erläutern, welche Formen es gibt und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.
Besonders für private Verhandlungen und ähnliche Zwecke genügt ein einfaches Kurzgutachten. Es ist generell günstiger als ein Vollgutachten - besitzt allerdings keine Gültigkeit vor Gericht und bei Behörden.
Das Kurzgutachten fällt generell weniger ausführlich aus als ein Vollgutachten, ist aber auch entsprechend günstiger.
Grundsätzlich handelt es sich auch bei einem Kurzgutachten um ein ebenso objektives und präzises Gutachten wie dies bei einem Vollgutachten / Verkehrswertgutachten der Fall ist. Im Vergleich zu diesem ist es jedoch wesentlich kürzer (ca. zehn bis fünfzehn Seiten) und nur für private Zwecke geeignet. Behörden und Gerichte akzeptieren solche Gutachten nicht.
Nichtsdestotrotz handelt es sich um eine fundierte Einschätzung eines offiziellen Gutachters. Es eignet sich vor allem für außergerichtliche Verhandlungen, zum Beispiel zu Kauf, Verkauf oder Wertausgleich.
Im Gutachten beschreibt der Sachverständige das Objekt (allerdings weniger detailliert als im Vollgutachten) und bestimmt auf Basis der ihm bekannten Marktdaten den zu erzielenden Kaufpreis für Ihre Immobilie. Zusätzlich enthält das Kurzgutachten Unterlagen zum begutachteten Objekt - allerdings meist ohne Registerauszüge.
Damit ist ein solches Kurzgutachten für Kauf oder Verkauf in jedem Fall sinnvoll, um eine zuverlässige Bewertung des Zustands der Immobilie zu erhalten.
Gerade Laien wissen oft nicht, welche Kriterien heranzuziehen sind, um den Wert von Haus oder Grundstück verlässlich einschätzen zu können. Oftmals werden auch kleinere oder größere Schäden an der Immobilie, die nicht auf den ersten Blick erkennbar sind, schlicht übersehen.
Ein erfahrener Sachverständiger hingegen weiß genau, welche Details und Ecken am Haus genauer zu begutachten sind und erkennt auch verdeckte Mängel problemlos.
So kann er den Immobilienwert zuverlässig einschätzen und mit der aktuellen Marktlage und ähnlichen Objekten abgleichen, um Ihnen eine verlässliche Einschätzung darüber zu geben, welchen Verkaufspreis Sie mit Ihrer Immobilie erzielen können bzw. welcher Verkaufspreis akzeptabel ist.
Ein Kurzgutachten zum Wert Ihrer Immobilie kann für verschiedene Objekte erstellt werden. Dazu gehören:
Im Gegensatz zum Kurzgutachten ist ein Verkehrswertgutachten oder Vollgutachten zur Immobilienbewertung wesentlich umfangreicher und entsprechend teuer.
Es umfasst etwa 20-30 Seiten, für die Erstellung sollten Sie mindestens zwei bis vier Wochen einplanen. Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um eine Sonderimmobilie, kann die Erstellung natürlich mehr Zeit in Anspruch nehmen.
Ein Verkehrswertgutachten enthält neben der ausführlichen Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie die dazugehörigen Begründungen, also eine detaillierte Beschreibung des Objekts sowie Anlagen und Registerauszüge.
Bei der Erstellung ist der Sachverständige an die Vorgaben der Immobilienwertermittlungs verordnung (ImmoWertV) gebunden.
Gerade bei Spezialimmobilien und in Streitfällen (Erbschaft, Scheidung, Zwangsversteigerung) und bei Schenkungen ist ein umfassendes Verkehrswertgutachten angebracht, da dieses auch bei Behörden oder vor Gericht Gültigkeit besitzt.
Damit ist ein solches Vollgutachten auch sinnvoll für die Dokumentation von Werten für das Finanzamt und bei der Ermittlung von Betriebsvermögen.
Wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung aber nur verkaufen, ist im Allgemeinen kein vollumfängliches Verkehrswertgutachten nötig. Ein Kurzgutachten genügt.
Den Kaufpreis ermitteln Sie dann einfach anhand des ermittelten aktuellen Marktwerts.
Um den Wert Ihrer Immobilie professionell zu bestimmen, benötigt der Gutachter einige Unterlagen zum Objekt, die Sie ihm möglichst frühzeitig zur Verfügung stellen sollten, um Zeit bei der Immobilienbewertung zu sparen.
Fragen Sie am besten direkt bei der Beauftragung, welche Informationen der Sachverständige benötigt.
Häufig zählen dazu die Auszüge aus dem Grundbuch, der Flurkarte und dem Baulastenverzeichnis, Berechnungen der Wohnfläche, Bauzeichnungen, Belege zu Modernisierungen sowie ggf. das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung und Teilungserklärung sowie Informationen zu den Nebenkosten und ggf. Mietvertrag und Nettokaltmiete.
Das Ertragswertverfahren dient, wie der Name schon verrät, der Immobilienbewertung von Immobilien, die einen Ertrag erwirtschaften sollen - also vor allem Mietimmobilien, insbesondere Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Bei der Immobilienbewertung fließt neben den Kosten für den Grund und Boden deshalb auch der erzielbare Mietertrag für die Immobilie in den Immobilienwert mit ein.
Für das Verfahren wird im ersten Schritt der Wert des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht, auf Basis des Bodenrichtwerts bestimmt.
Unter dem Bodenrichtwert versteht man den durchschnittlichen Preis des unbebauten Bodens in einer bestimmten Lage bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Er wird in den einzelnen Bundesländern regelmäßig von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte veröffentlicht, die dafür die Preise der notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe innerhalb eines bestimmten Zeitraums heranziehen. Ist kein Bodenrichtwert vorhanden, wird für das Gutachten ein Bodenwert ermittelt und daraus der Wert des Grundstücks bestimmt.
Doch nicht nur der Bodenwert fließt in die Berechnung ein. Hinzu kommt eine Prognose über den zu erwartenden Ertrag (Reinertrag) der Immobilie. Für die Berechnung werden die erzielbaren Erträge aus dem Grundstück durch Mieten um die veranschlagten Bewirtschaftungskosten verringert. Ebenfalls abgezogen wird die mittlere Bodenwertverzinsung (Bodenwert mal Liegenschaftszins).
Der Liegenschaftszins wird von Gutachterausschüssen veröffentlicht und gibt die je nach Lage und Nutzung üblicherweise zu erwartenden Renditen von vergleichbaren Grundstücken an.
Zuletzt fließt bei dieser Form der Immobilienbewertung die Restnutzungsdauer der auf dem Grundstück stehenden Gebäude ein, sodass der Sachverständige einen sogenannten Gebäudereinertrag erhält.
Dieser wird zum Grundstückswert addiert und ergibt so den Marktwert/Ertragswert des Grundstücks inklusive der darauf stehenden Immobilie.
Das Sachwertverfahrend wird für die Immobilienbewertung dann eingesetzt, wenn Immobilien bewertet werden sollen, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden - im Allgemeinen Ein- und Zweifamilienhäuser.
Dabei sollen die Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten der Immobilie ermittelt werden. Mit einbezogen werden hierbei die Abnutzung, der Wert des Grundstücks, die Abnutzung des Gebäudes sowie die ursprünglichen Baukosten und zwischenzeitliche Modernisierungskosten.
Auch hier wird wieder zunächst der Grundstückswert, auf dem Immobilie steht, ermittelt. Grundlage ist ebenfalls der Bodenrichtwert.
In einem zweiten Schritt wird der Gebäudesachwert der Immobilie bestimmt. Dazu gehören die Bau- bzw. Wiederherstellungskosten inklusive der Baunebenkosten und Abschläge aufgrund von Abnutzung der Immobilie. Grundlage der Baukosten bilden die Ausstattung der Immobilie und die Bauweise.
Grundstückswert und Gebäudesachwert werden addiert und an die Marktlage angepasst und ergeben so den Marktwert der fraglichen Immobilie.
Mit dem Vergleichswertverfahren schließlich werden vor allem Eigentumswohnungen bewertet.
Wie der Name schon andeutet, werden erzielte Preise für vergleichbare Immobilien für die Immobilienbewertung herangezogen.
Diese werden als Durchschnittswerte pro Quadratmeter mit Ab- und Zuschlägen verrechnet, um die Immobilienbewertung individuell auf die fragliche Immobilie anzupassen.
Sind beispielsweise viele Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft beteiligt, mindert das den Wert einer Immobilie und wird bei der Immobilienbewertung durch einen Abschlag ausgedrückt.
Ein Zuschlag könnte zum Beispiel durch durchgeführte Modernisierungsarbeiten zustandekommen.
Der entstehende Vergleichswert kann dabei unterschiedlich genau sein. In ländlichen Regionen zum Beispiel, in denen sowohl Angebot als auch Nachfrage recht gering sind, gehen verhältnismäßig wenige und eher heterogene Immobilien in die Immobilienbewertung ein.
Das wiederum sorgt für große Wertspannen im Vergleich zur dicht besiedelten Stadt mit sehr ähnlichen Immobilien und hohem Angebot/hoher Nachfrage.
Auch eher besondere Immobilien (z.B. Architektenwohnungen) werden bei diesem Verfahren eine eher große Wertspanne haben - schlicht, weil der Vergleich mit anderen Immobilien schwierig ist.
Hier sollten Sie einen zusätzlichen Sachverständigen für die Immobilienbewertung hinzuziehen. Dieser begutachtet das Objekt vor Ort und zieht zum Vergleichswert die aktuelle Marktsituation sowie Details der Immobilie hinzu, um den Wert genauer zu ermitteln.
Ein Wertgutachten wird von verschiedenen Punkten bestimmt, darunter:
Das Gutachten (Vollgutachten) selbst wird im Allgemeinen nach Gebührenordnung abgerechnet. Hinzu kommt das Honorar für den Sachverständigen, welches vom zu erwartenden Verkehrswert der Immobilie abhängt. Rechnen Sie mit etwa 0,5 bis 1 Prozent vom Verkehrswert der Immobilie für das Gutachten. Für ein Objekt mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro etwa kann das Gutachten also durchaus mit 4.000 Euro zu Buche schlagen.
Kurzgutachten kosten im Regelfall weniger. Meist werden sie pauschal oder über ein Honorar mit festgelegtem Stundensatz abgerechnet. Hier müssen Sie mit etwa 500 Euro für ein Kurzgutachten rechnen.