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Die Suche nach dem geeigneten Mieter ist nicht immer leicht. Über regionale Zeitungen und Aushänge am Schwarzen Brett erreichen Sie vor allem Interessenten in der Region.
Möchten Sie auch überregional Interessenten erreichen, schalten Sie aber unbedingt auch Anzeigen in Online-Portalen.
Bedenken Sie bei der Platzierung Ihres Angebots immer, welche Zielgruppe Sie bei der Mietersuche erreichen möchten.
Ein kompetenter Makler verfügt über ausreichend Erfahrung, eine ansprechende Anzeige zu formulieren und mit genau den Interessenten in Kontakt zu treten, die Sie sich wünschen.
Viele Eigentümer von Immobilien schrecken zunächst davor zurück, einen Makler zu beauftragen. "Zu teuer" und "nicht vertrauenswürdig" sind dabei die häufigsten Argumente.
Zunächst sollten die Leistungen des Immobilienmaklers Ihres Vertrauens natürlich in Relation zur Maklerprovision stehen.
Sprechen Sie möglichst im Voraus mit verschiedenen Maklern und lassen Sie sich darlegen, welche Services die einzelnen Anbieter in Ihrem Portfolio haben.
In diesen Gesprächen können Sie zudem abklopfen, ob es zwischen Ihnen als Vermieter und dem potentiellen Makler "funkt".
Schließlich geben Sie ihm ein für Sie wichtiges Gut in die Hand und wollen nicht nur wirtschaftlich und rechtlich, sondern auch persönlich auf der richtigen Seite sein.
Viele Eigentümer von Immobilien gehen davon aus, dass sich - besonders in gefragten Wohngegenden - die Wohnung quasi von allein vermietet.
Oftmals bieten sogar die aktuellen Mieter an, einen Nachmieter zu suchen und die Übergabe zu verhandeln. Klingt günstig, schnell und unkompliziert für den Vermieter.
Das Problem: Besonders dann, wenn der Nachmieter verzweifelt nach einer neuen Wohnung sucht, übernimmt er gegebenenfalls "Restbestände" an Möbeln und führt - wenn überhaupt - nur oberflächliche Schönheitsreparaturen an der Wohnung durch.
Über einen längeren Zeitraum schmälert dies den Wert der Wohnungen, bis diese sich irgendwann zu Ladenhütern entwickeln und dem Vermieter immense Konsten verursachen, bevor sie erneut zu einem guten Preis vermietet werden können.
Hier hilft ein guter Makler. Im Gegensatz zu aktuellem Mieter und Nachmieter agiert er nicht aus Eigeninteresse, sondern allein im Auftrag und Interesse des Vermieters.
So verhandelt er mit dem aktuellen Mieter nötige Schönheitsreparaturen (Wände/Decken streichen oder tapezieren etc.), erstellt Mietverträge und übernimmt die Übergabe der Wohnung.
Damit stellen Sie nicht nur sicher, den Wert Ihrer Immobilie auch langfristig zu erhalten. Zugleich übernimmt ein guter Makler für den Vermieter zeitintensive Aufgaben wie Besichtigungstermine und spart Ihnen so viel Aufwand, Zeit und Nerven.
Es lohnt sich für Vermieter also durchaus, für die Vermietung Ihrer Immobilie auf die Dienste eines erfahrenen Immobiliendienstleisters zu vertrauen.
In Zeiten von Mietnomaden und Einmietbetrügern bietet Ihnen als Vermieter ein seriöser Makler nicht zuletzt entscheidende Hilfe bei der Auswahl Ihrer zukünftigen Mieter, um Mietnomaden und Einmietbetrügern keine Chance zu geben.
Dabei bedient er sich nicht nur seiner Menschenkenntnis, sondern holt zusätzlich umfangreiche vertragsrelevante Erkundigungen über die potentiellen Mieter ein. Erfahrene Makler greifen hierfür auf verschiedene Kooperationspartner ihres weitreichenden Netzwerks zurück.
Als Vermieter haben Sie das Recht, neben einer Selbstauskunft (z.B. in Form eines Fragebogens) eine Bonitätsprüfung zu verlangen. Dies geschieht meist in Form einer Schufa-Auskunft und Fragen nach dem monatlichen Einkommen im Rahmen der Selbstauskunft inklusive Verdienstnachweis.
So können Sie noch vor Abschluss des Vertrages abschätzen, wie zahlungsfähig Ihr neuer Mieter ist. Neben der Frage nach dem Monatsgehalt helfen aber auch weitere gezielte Fragen, den Interessenten besser einschätzen zu können:
Fragen Sie zum Beispiel, wie viele Personen einziehen möchten und erkundigen Sie sich nach Haustieren und dem Spielen von Musikinstrumenten. Weitere Absicherung bietet auch der Kontakt mit dem vorherigen Vermieter.
Auch hier hilft ein erfahrener Makler dem Vermieter, auch rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
Die Miethöhe entscheidet nicht nur über den Wiederverkaufswert und die zukünftige Rendite, sondern auch darüber, wie schnell sich welche Mieter finden lassen.
Bieten Sie die Immobilie zu teuer an, wird sie voraussichtlich schwer vermittelbar und steht womöglich länger leer. Das wiederum kann - sofern die Wohnung weiterhin z.B. in Immobilienportalen inseriert ist - die mögliche Mieteinnahmen weiter schmälern.
Ein sehr günstiger Mietpreis wiederum sorgt nicht nur für geringe Mieteinnahmen. Vor dem Hintergrund verschärfter Mieterschutz-Gesetze können spätere Mieterhöhungen dies meist nur schwer wieder ausgleichen.
Grundsätzlich gilt: Ein Überblick über den aktuellen Markt hilft Ihnen als Vermieter, einen passenden Mietpreis festzulegen. Schauen Sie sich sowohl Angebote als auch Gesuche an.
So erfahren Sie, wie gefragt Ihre Art Wohnung ist und welchen Preis Sie verlangen können.
Bringen Sie außerdem unbedingt in Erfahrung, ob für Ihre Region die Mietpreisbremse gilt. Bei Erstvermietung darf dann die Miete nur maximal zehn Prozent oberhalb des örtlichen Mietspiegels liegen.
Ein erfahrener Makler unterstützt Sie dabei, den langfristig optimalen Mietpreis zu bestimmen.
Generell steht es Ihnen als Vermieter zu, die Miete zu erhöhen - allerdings nur, wenn der Mieter sein Einverständnis erteilt. Verweigert der Mieter die Erhöhung, bleibt Ihnen nur der Rechtsweg.
Hier helfen sogenannte Staffel- oder Indexmieten.
Bei der Staffelmiete werden Zeitpunkt und Umfang der Mieterhöhung bereits im Vorfeld festgelegt. Eine weitere Erhöhung der Miete ist damit zunächst ausgeschlossen (auch nach durchgeführten Modernisierungsarbeiten).
Auch hier gelten außerdem die Einschränkungen durch die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel).
Eine Indexmiete wiederum legt die Entwicklung der Kosten für die Lebenshaltung zugrunde. Basis ist der vom Statistischen Bundesamt ausgegebene Index: Steigt dieser, ist für eine Mieterhöhung (und deren Senkung) keine Zustimmung des Mieters erforderlich.
Mieterhöhungen müssen immer schriftlich mitgeteilt werden. Nach Zugang der Erklärung werden sie dann zum Beginn des übernächsten Monats hin wirksam.
Wie bei vielen Mietsachen, ist auch bei der Ankündigung von Mieterhöhungen das Eingangsdatum besonders wichtig.
Versenden Sie ein Schreiben zur Ankündigung einer Mieterhöhung am 29. Juni und erhält der Mieter es am 30., so muss dieser ab dem 01. August die höhere Miete für die Wohnung zahlen.
Wird das Schreiben erst am 01. Juli zugestellt, erhalten Sie die höhere Miete erst ab September.
Vermieter und Mieter geraten nicht selten aneinander. Gründe gibt es viele: Seien es die ausbleibende Mietzahlung, nicht erfüllte Pflichten rund um die Wohnung oder Diskussionen um die Nebenkosten.
Versuchen Sie zunächst, ein konstruktives Gespräch mit dem Mieter zu führen. Die meisten Unstimmigkeiten lassen sich so unkompliziert klären, bevor größere Probleme daraus erwachsen.
Bei allem guten Willen kann es natürlich trotzdem vorkommen, dass Sie als Vermieter Rechtsbeistand benötigen, sei es für eine Räumungsklage oder um gegen Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft vorzugehen. Hier empfiehlt sich immer ein Anwalt. Diese Texte stellen keine Rechtsberatung dar und dienen nur zu beispielhaften Darstellung.
Um Mietausfälle zu vermeiden, Ihr Eigentum zu schützen und dessen Wert zu erhalten, haben Sie als Vermieter folgende Rechte:
Sie haben das Recht, eine Kaution zum Schutz vor finanziellen Verlusten zu verlangen. Mehr als drei Monats-Nettomieten dürfen es nicht sein. Der übliche Betrag entspricht zwei bis drei Monatsmieten.
Bei Nichtzahlung müssen Sie unverzüglich eine Mahnung mit Fristsetzung versenden. Bleiben mehr als zwei Monatsmieten aus, können Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen. Wird die Miete immer noch nicht bezahlt und verlässt der Mieter trotz Kündigungsfrist die Wohnung nicht, kann eine Räumungsklage eingeleitet werden.
Als Vermieter haben Sie für Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den Dingen, die der Mieter selbst in die Mietsache eingebracht hat (§ 562 BGB). Es gibt jedoch Einschränkungen: Gegenstände in der Wohnung sind oft unpfändbar. Zusätzlich gilt das Pfandrecht nur begrenzte Zeit.
Eine Mieterhöhung nach Vereinbarung (Staffelmiete oder Indexmiete) wird im Mietvertrag festgehalten.
Modernisierungen oder Erhöhung der Miete für vergleichbare Objekte in dieser oder vergleichbaren Gemeinden erlauben es Ihnen als Vermieter, die Miete zu erhöhen. Ohne Modernisierungen dürfen Sie die Miete nur dann erhöhen, wenn sie zuvor 15 Monate lang unverändert geblieben ist. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete grundsätzlich nicht mehr als 15%-20% steigen (Kappungsgrenze).
Zu den Betriebskosten zählen nach § 2 BetrKV die folgenden Kosten:
Drei der oben genannten Kostenarten betreffen „warme“ Betriebskosten, welche grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Diese sind:
Nr. 4: Betrieb der zentralen Heizungsanlage und Abgasanlage
Nr. 5: Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
Nr. 6: verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Die übrigen 14 Kostenarten sind die sogenannten „kalten“ Betriebskosten
Die Umlage der Nebenkosten muss im Mietvertrag vereinbart worden sein. Danach müssen die Kosten in der Nebenkostenabrechnung aber nicht einzeln aufgeführt werden. Der Posten "Betriebskosten" genügt.
Als Vermieter können Sie das Mietverhältnis nur aus berechtigtem Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses kündigen.
Als berechtigtes Interesse gilt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat (z.B. Beschädigung der Immobilie), bei Eigenbedarf oder wenn der Vermieter durch die Vermietung das Objekt nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann.
Nutzen Sie die Möglichkeiten, Kosten der Immobilie im Rahmen der jährlichen Steuererklärung als Werbungskosten anzugeben. Zu diesen zählen nicht nur die Kosten für die Müllabfuhr, Reparaturen, den Hausmeister oder die Garten-Pflege, sondern auch für Versicherungsprämien und Schuldzinsen.
Alle Gebühren im Zusammenhang mit der Anschaffung der Immobilie können über die gesamte Nutzungsdauer hinweg abgeschrieben werden. Inventar (z.B. die Einbauküche) ist hingegen über einen Zeitraum von zehn Jahren abzuschreiben.
Direkt absetzen lassen sich beispielsweise die Grundsteuer, Steuerberatung, die Kanalreinigung, die Kontoführung.
Falls Sie Ihre Immobilie selbst vermieten (ohne Dienstleister), können Sie darüber hinaus auch die Kosten für Büromaterial, Porto und Telefon von der Steuer absetzen.
Nehmen Sie die Services eines Maklers in Anspruch, lassen sich auch diese Kosten direkt steuerlich absetzen.
